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皇冠体育(www.hg8080.vip):诸葛找房:11月土地市场供应放量 溢价回升 预计下月成交升温

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一、11月份土地市场供应环比翻倍,成交小幅下降

1、11月土地供应规模大幅上升,各等级城市供应全线走高

据诸葛找房数据研究中心监测,全国主要地级市2022年11月共供应土地2568宗,供应规划建筑面积为19181.87万㎡,同比下降33.41%,环比上升108.11%;推出楼面均价为3448元/㎡,同比微跌0.55%,环比小幅上涨1.06%。11月份,多城密集推出今年第四、五批次供地活动,供应规模大幅上升,此外,年末多城启动加速供地模式,既是出于地方财政考虑,在年末增加一轮供地可以补充地方财政收入,助力完成全年财政目标,也是由于近期政策面释放了多重重磅利好,此时增加一轮供地也是想要抓住政策的窗口期,以期提升土地市场的热度。此外,预计在本月密集供应之下,下月土地供应节奏很可能会慢下来,供应规模或将持平或略有下降。

备注:用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地,下同。

从地块性质来看,11月纯住宅用地供应规划建设面积10029.97万㎡,同比下降25.17%,环比上升124.92%;综合用地(含住宅)供应规划建设面积5260.69万㎡,同比下降43.93%,环比上升99.2%;商办用地供应规划建设面积3891.2万㎡,同比下降35.35%,环比上升83.81%。从推出楼面价上看,纯宅地推出楼面价环比下跌,综合及商办用地推出楼面价环比均上涨。

分各能级城市来看,2022年11月,各等级城市供地量呈现全线上升态势,且环比涨幅均超100%,一线城市环比升幅居首。其中,一线城市供应规划建筑面积272.92万㎡,同比下跌48.26%,环比上涨138.47%;二线城市供应规划建筑面积5072.86万㎡,同比下跌46.44%,环比上涨107.54%;三四线城市供应规划建筑面积13836.08万㎡,同比下跌26.42%,环比上涨107.8%。从推出楼面价上看,一线及三四线城市推出楼面价不仅环比上月呈现上涨态势,而且赶超去年同期,则二线城市推出楼面价同环比均下跌。

 2、11月土地市场成交量价齐落,三四线城市成交持续上升

据诸葛找房数据研究中心监测,2022年11月全国主要地级市土地成交1099宗,成交规划建筑面积为8298.02万㎡,同比下降13.85%,环比下降2.16%;成交楼面价为3758元/平方米,同比下跌7.87%,环比下跌14.88%;土地出让金为3114.06亿元,同比下跌20.78%,环比下跌16.88%。本月虽有不少加推城市仍在继续推地,但大部分地块成交时间预估在12月,11月整体成交规模稳中有降。随着12月四、五批次土地成交,预计12月土地成交规模有望持续上升。

从地块性质来看,11月纯住宅用地成交规划建筑面积为3528.53万㎡,同比下跌24.76%,环比下跌14.49%;综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为2885.2万㎡,同比下跌1,36%,环比上涨30.41%;商办用地成交规划建筑面积为1884.29万㎡,同比下跌6.59%,环比下跌12.07%。从成交楼面价及土地出让金来看,各类用地成交楼面价及土地收金均较上月下跌。

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分等级城市来看,一二线城市成交规模较上月下降,且一线城市降幅居首,三四线城市成交规模转升。其中,本月一线城市成交19宗,成交规划建筑面积129.98万㎡,同比下跌81.07%,环比下跌71.59%;成交楼面价为13947元/㎡,同比上涨22.90%,环比上涨4.30%;土地出让金181.28亿元,同比下跌76.74%,环比下跌70.37%。本月在北京四批次土拍热度大幅回升以及广州、上海多宗高价商办地块成交的带动下,一线城市整体成交楼面价水平上升。

二线城市土地成交285宗,成交规划建筑面积2262.53万㎡,同比下跌10.32%,环比下跌18.67%;成交楼面价为5551元/㎡,同比下跌16.75%,环比下跌10.48%;土地出让金1256.32亿元,同比下跌25.45%,环比下跌27.24%。本月二线城市成交动力下降,底价成交现象较多,收金持续下滑。

三四线城市土地成交795宗,土地成交规划建筑面积为5905.51万㎡,同比下跌8.04%,环比上涨12.65%;成交楼面价为2845元/㎡,同比上涨24.66%,环比上涨5.92%;土地出让金1676.47亿元,同比上涨14.31%,环比上涨19.05%。

 二、房企拿地积极性上升,土地溢价率回升

2022年11月全国主要地级市溢价率为2.16%,环比上升0.92个百分点,同比下降0.25个百分点。自去年5月起,土地溢价率高位回落,去年9月进入低位水平。本月溢价率止降转升。随着近期多项房企融资支持政策逐步落地,房企融资环境进一步改善,促进房企投资面恢复,房企资金端的利好直接传导至拿地市场,带动拿地积极性提升,此外,部分城市将供地质量提升,这也是房企拿地较为积极的一个重要原因。在本月北京、杭州等优质城市土拍热度显著回升的带动下,本月溢价率显露出回升迹象。在近期“三箭齐发”支持房企,缓解行业资金压力,预计下月房企拿地积极性将继续上升。

流拍率方面,本月流拍率为17.43%,较上月上升4.99个百分点。流拍地块主要集中在金华、唐山等三四线城市。

 三、长三角城市占据土地出让金前三,绿城40.33亿拿下无锡宅地 

2022年11月城市土地出让金TOP10榜单中,无锡土地出让金达285亿元,如此亮眼表现主要归功于其第五轮集中土拍的稳健发挥,且成交规模较前2轮小幅上升,带动揽金规模占据高位。常州、淮安分别以219亿元、214亿元位居土地出让金第二、三位,2城凭借“量大”优势,收金表现也不俗。另外,除了依靠走量推高收金,还有靠“溢价走高”而上榜的城市,如北京、杭州,这2城于本月完成了各自今年的第四轮土拍,平均溢价率分别达到了10.02%、8.4%,11月土地出让金分别为135亿元、104亿元。

地块成交总价TOP10榜单中,共覆盖了7个城市,其中,北京、深圳、杭州各占据2宗。从溢价情况来看,溢价、底价成交地块各占半数。其中,绿城中国控股有限公司以底价40.33亿元拿下无锡市XDG-2022-89号地块;其次,深圳市地铁集团有限公司以底价39.63亿元竞得深圳市龙岗区坪地街道地块,位居成交总价第二;北京金隅集团股份有限公司以32.32亿元竞得北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块,位居成交总价第三,同时,该地块也是TOP10榜单中唯一一宗溢价触顶的地块。另外,杭州市四堡七堡单元JG1402-12地块与世纪城核心区块单元SJC0302-08、0302-14地块这2宗地块也是溢价成交,且溢价率均超10%,拿地企业分别为浙江建杭置业有限公司、杭州滨江房产集团股份有限公司。


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